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佛山市自然資源局關于推動佛山市產業發展保護區工業用地提升的意見

來源:本網 發布時間:2020-06-16 15:55:40 字號: 分享至:

解讀文件:佛山市自然資源局關于推動佛山市產業發展保護區工業用地提升的意見(政策解讀).doc



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佛山市自然資源局關于推動佛山市產業發展

保護區工業用地提升的意見


各區人民政府,市政府各部門、直屬各機構:

        為深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想以及黨的十九大、十九屆二中、三中、四中全會精神,全力推進粵港澳大灣區建設,落實好省委、省政府關于推動制造業高質量發展的要求,推動佛山高質量發展和實體經濟建設,根據《節約集約利用土地規定》(國土資源部令第61號)、《關于完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見(試行)》(粵國土資規字〔2017〕3號)和《佛山市降低制造業企業成本支持實體經濟發展若干政策措施(2018年修訂)》(佛府〔2018〕90號)等要求,經市人民政府同意,提出如下意見:

        一、明確適用范圍

        本意見適用于佛山市行政區域內產業發展保護區(以下簡稱“產保區”)內工業用地的規劃和使用管理。產業發展保護區的范圍界線,由市政府批準公布的產保區劃定規劃確定。

        二、基本原則和總體要求

       (一)基本原則。工業用地提升遵循“保障總量、引導集聚、提質增效、調整結構、利益平衡、加強監管”的基本原則,引導產業合理布局和規模集聚,促進工業用地利用效能提升,推動村級工業園綜合提升。

       (二)總體要求。鼓勵工業用地單位在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、安全、消防、環保要求的前提下,通過土地整理、廠房改造、開發建設標準廠房、調整結構等途徑提高土地利用效率。

        三、明確職責分工

        各單位按職責落實相關工作及制定產保區相關配套政策,并按照“誰提出、誰監管”的原則,做好相關監管工作:

      (一)市自然資源局負責工業用地的規劃、供應、利用、監管等管理工作,指導工業用地提升工作,完善用地手續,制定工業物業產權分割管理辦法;

      (二)市發展和改革局牽頭負責制定本市產業準入標準、產業用地指南和市級重點產業項目遴選制度;

      (三)市工業和信息化局牽頭會同市科學技術局負責工業用地投資強度標準、制定并實施產業用地土地利用績效評估細則、中小微企業和新興產業認定標準等;

      (四)市住房和城鄉建設局牽頭會同相關部門制定本市標準廠房建設標準、制定提升改造協議內容及違約處置實施細則,指導督促各區住房城鄉建設部門做好廠房建設監督管理;

      (五)市財政局負責指導各區人民政府制定產保區工業用地提升專項扶持資金實施細則;

      (六)市生態環境局負責工業用地環境保護的監督管理工作;

      (七)市應急管理局負責指導督促各相關部門健全工業用地的安全生產監督管理責任體系;

      (八)市政務服務數據管理局牽頭、市行政服務中心配合,會同各審批部門建立產保區審批快速通道,簡化優化審批流程;

      (九)市國資委鼓勵引導公資企業積極參與工業用地提升工作,加大資金投入。
       各區貫徹執行市的意見和相關政策,制定本區產保區政策措施和工業用地提升具體工作方案,組織協調督促、統籌推動工業用地提升工作,全面推進違法清理、村級工業園綜合提升、環保整治、安全生產監管等相關工作。

       四、引導產業集聚

     (一)新建產業項目原則上要求進入產保區,著力推進戰略性新興產業、高端制造業等產業項目集中布局,不再向產保區外供應零星工業用地;支持以產業鏈為紐帶,集中布局相關產業生產、研發、供應、上下游產品服務項目及公共服務項目。

     (二)確需在產保區外安排用地的市級以上重點產業項目,由用地單位在意向選址階段向市自然資源局各分局提出用地申請并提交充足論證舉證材料,由區人民政府批準后,用地單位方可在產保區外選址建設。

     (三)產保區內工業用地不得自行改變土地用途,未按批準用途使用土地的,由市、區人民政府依法收回土地并重新公開供應。

      五、扶持企業增容

      在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃、不改變土地用途且不延長土地使用年限的前提下,經批準在原用地范圍內新建、改建、擴建工業項目可申請增加容積率,增容后的容積率、投資強度等控制指標應符合省、市相關規定,并按要求簽訂土地出讓合同變更協議,對新增的建筑面積不需要補繳土地出讓價款。經批準增加容積率的宗地,按照原出讓合同約定存在動、竣工超期的,以增加容積率批準日為結算日期完成原出讓合同履約復核,存在違約責任的,經處理完畢后,可在簽訂土地出讓合同變更協議中重新約定開發期限。

      六、優化供應方式

      為保障工業用地有效供給,切實降低企業初始用地成本和持有成本,結合我市實際,進一步優化工業用地供應方式:

     (一)鼓勵集中建設標準廠房。各區、鎮(街道)引導和鼓勵村集體、個人和社會資本投資建設標準廠房。低于2公頃的工業企業用地原則上不再供應新增建設用地(不含批而未供用地),引導其進入標準廠房,通過購買或租賃方式解決生產經營場地。

     (二)允許彈性年期出讓。鼓勵結合產業類型和產業生命周期彈性確定土地出讓年限,首期出讓年限屆滿后對項目經營情況和出讓合同履行情況進行評估,再視情況有償續期或收回土地使用權。

     (三)鼓勵以租賃方式使用土地。依法租賃國有建設用地用于工業項目的,土地租賃期限最長不得超過20年,土地承租方可憑不動產權證(或與自然資源部門簽訂的土地租賃合同和繳款憑證)辦理有關規劃、報建等手續。在租賃期內,地上建筑物、構筑物及其附屬設施可以轉租和抵押。首期租賃年限屆滿后,對項目經營情況和租賃合同履行情況進行評估,可視情況優先有償續期。

      七、嚴格用地標準

      市自然資源局應根據已批準的控制性詳細規劃及最新規劃技術規定,對新建、改建、擴建工業用地核發規劃條件,提出容積率、建筑密度、綠地率等規劃指標。除安全、消防等有特殊規定或行業生產有特殊要求的項目外,一類工業用地容積率不得低于2.0,二類、三類工業用地容積率不得低于1.2,生產工藝有特殊要求的工業用地容積率不得低于0.8。產業類型及其所對應的項目建設強度(容積率、建筑密度等)上、下限要求應符合本市產業準入標準和產業用地指南。

        八、鼓勵新興產業發展

      (一)鼓勵工業用地原址轉型升級。傳統工業企業轉為先進制造業企業或新興產業,利用存量工業廠房進行制造業與文化創意、科技服務業等融合發展的,經各區人民政府批復同意后,可在5年內的過渡期繼續按原用途和土地權利類型使用土地。過渡期滿或涉及轉讓需辦理相關用地手續的,不屬于經營性房地產用地的,可按新用途、新權利類型、市場價,以協議方式辦理。

     (二)引導土地用途兼容復合利用。新產業工業項目所需行政辦公及生活服務等配套設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%,其中建筑面積占項目總建筑面積比例不超過20%的,可仍按工業用途管理。兼容用途的土地、房產不得獨立分割轉讓。

       九、支持工業物業產權分割

       以出讓方式取得的國有工業用地和集體工業用地項目(含已建成的存量工業用地項目)的土地使用權及其房屋所有權可以進行產權分割登記。國有工業用地項目沒有被認定為閑置土地并按要求完成出讓合同履約及產業項目履約監管協議復核手續后,剩余空地如達到獨立開發條件(能設置獨立出入口、單獨出具規劃條件等)的,經批準其剩余空地使用權可分割轉讓(原出讓合同約定不允許分割轉讓的除外)。工業用地上房屋所有權獨立分割轉讓并辦理轉移登記后,其土地使用權性質為共用宗地。工業物業產權分割登記另行制定相關具體政策。

       十、支持土地整合開發

      (一)改造范圍內的所有權利主體通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協議、聯營、收購歸宗等方式,將房地產相關權益轉移到單一主體后,可由該主體申請實施改造,在完成上蓋物拆除后注銷原有不動產權證,由自然資源主管部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同。歸宗后的土地涉及土地出讓金的,須全額繳清土地出讓金;涉及已辦理土地使用權抵押等他項權利登記手續,須征得土地抵押等他項權人同意,并辦理涂銷他項權利登記手續;涉及被采取保全措施的,應征得采取保全措施機關同意;涉及動、竣工超期的,需復核履約至批準合并之日,應先完成違約責任處理;涉及閑置土地的,應先依法處置。

      (二)合并后地塊土地出讓到期年限不得晚于合并前地塊最早到期年限。對連片開發宗地2塊及以上的,用地面積不小于100畝,且投資強度和容積率符合我市相關規定的,可對投資者給予一定獎勵,具體獎勵措施由各區根據自身實際情況制定。

      (三)支持集體和國有建設用地混合改造。產保區內工業用地改造,位置相鄰的集體建設用地與國有建設用地,可一并打包進入土地市場,通過公開交易或協議方式確定使用權人,實行統一規劃、統一改造、統一運營。

       十一、推動低效用地騰退

       各區人民政府組織開展產保區低效利用土地調查摸底,對不符合產業發展要求、產能低下等低效用地進行登記造冊,納入騰退收回計劃。

      (一)經認定為閑置土地的,嚴格按照原國土資源部《閑置土地處置辦法》進行處理。

      (二)剩余面積達到2公頃以上、地上地下無合法構建筑物的用而未盡等空閑土地,可整體或分割收回。經與土地權利人協商,按原土地用途市場評估價格確定土地及地上建筑物價值,直接給予原土地使用權人貨幣補償或物業補償。

       十二、鼓勵標準廠房建設

      (一)明確標準廠房標準。標準廠房是指符合國家通用建筑標準及行業要求,由開發建設單位進行規劃建設、功能配套、達到建設規模要求、符合產業發展和企業需求的工業和服務業及其附屬公共配套設施用房,包括通用廠房和專用廠房。

       1.依法用地。標準廠房項目屬于工業用地,不得擅自改變土地用途。標準廠房優先保障符合我市產業指導目錄要求的中小微企業,不得用于居住、商業服務等非工業用途。

       2.建設規模。單棟標準廠房建筑面積不低于1000平方米。

       3.控制指標。除生產安全、工藝流程等有特殊要求的項目外,標準廠房層數一般應達到3層及以上,容積率不低于1.8。

       4.功能配套。標準廠房應有道路、電力、通訊、給排水及污水處理等功能配套,符合安全、消防、環保等相關技術要求,可根據實際需要,建設行政辦公、物業等生產服務設施和食堂、員工宿舍等生活服務設施。

      (二)標準廠房建設方式。鼓勵和引導各類企業、組織及自然人投資建設標準廠房,可以采取以下建設方式:一是由各區人民政府依托公資企業或社會資本單獨或共同收購低效土地,開發建設標準廠房,租賃或出售給企業生產經營使用;二是由土地權屬人以建設用地使用權作價出資(入股)、合作、聯營的形式,與公資企業或社會資本共同開發建設標準廠房;三是由土地權屬人自行改造建設標準廠房。

      (三)實施標準廠房政策扶持。

       1.指標扶持。標準廠房建設用地指標優先予以保障。國家級和省級開發區建設的標準廠房,經市人民政府確認其容積率超過2.0并由土地使用者提出申請后,所使用的用地計劃指標可依照《關于完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見(試行)》(粵國土資規字〔2017〕3號)逐級向省自然資源廳申請返還。

       2.報批政策。標準廠房建設項目優先審批,凡按照規劃投資建設標準廠房的,建設項目可實行統一規劃、一次報建、分項建設、分戶服務的方式辦理。

       3.資金補助。區財政可安排部分資金對投資者給予一次性獎勵,具體獎勵辦法由各區自行制定。

      (四)加強標準廠房項目監管。

       1.投資主體申請建設標準廠房,需編制實施方案,經轄區鎮(街道)會同區住房城鄉建設和水利部門、市自然資源局各分局審核同意后,上報區人民政府批準。在取得土地使用權且實施方案正式獲批當日起的一個月內,由轄區鎮(街道)或區人民政府指定的部門與建設單位簽訂相關協議。

       2.標準廠房竣工后,參照《佛山市工程建設項目竣工聯合驗收辦事指南》的流程,由各區人民政府指定的部門按土地使用權出讓(轉讓)合同、相關協議、監管協議等的約定組織聯合驗收。對于不符合相關要求的建設項目,不予通過竣工驗收。

       3.各鎮(街道)具體負責標準廠房建設項目日常監管,標準廠房建成后達不到建設標準,或擅自改變土地用途的,應及時制止并督促建設單位或入駐企業予以改正;在規定時間內不按要求改正的,終止優惠政策,收回政策性補助,并按相關出讓合同、監管協議等的約定要求承擔違約責任。

       十三、強力推進村級工業園“兩違”清理

      (一)全面摸底違法情況。各區人民政府組織市自然資源局各分局、區住房城鄉建設和水利部門、區應急管理部門、區公安部門、區市場監督管理部門、區城市管理和綜合執法部門、各鎮街等執法部門聯合執法,全面清查產保區內村級工業園違法用地、違章建筑(以下簡稱“兩違”),并將調查結果電子化、平臺化、共享化,建立違法動態監管數據庫,作為政府精準施策的基礎依據。

      (二)加快制定違法改造計劃。涉及“兩違”的,土地權屬人必須在2023年12月31日前,按相關規定完成整治、提升改造、完善用地手續。各區人民政府根據違法動態監管數據庫,制定合理改造時序,與改造主體和土地權屬人簽訂整改協議。

      (三)倒逼與獎勵雙管齊下。獎懲結合推進違法用地清理,一方面通過完善用地手續、提高配套兼容比例、多樣化補償及地價優惠等多項政策,激勵土地權屬人和投資主體辦理土地征收手續提升改造;另一方面加大“兩違”查處力度,倒逼土地權屬人改造提升。

       十四、鼓勵集體轉國有,多主體提升改造

       (一)完善建設用地規模和保障指標。對于同意集體土地征收為國有土地(含集體轉國有)并限期提升改造的違法建設用地,投資主體和土地權屬人在與轄區鎮(街道)簽訂整改協議并在規定時間內拆除建筑物后,用地符合城鄉規劃但不符合現行土地利用總體規劃的,各區要優先解決其建設用地規劃規模;涉及完善歷史用地手續的,各區負責落實所需用地指標或復墾指標。改造主體申請提高工業用地開發強度,或將非產業用地調整為產業用地的,由原組織編制部門提出控制性詳細規劃修正報告,參照《佛山市控制性詳細規劃管理工作規程(試行)》第三十一條規定程序開展報批工作。

       (二)提高工業用地配套兼容比例。為了鼓勵多主體提升改造,集體用地轉為國有用地類工業改造項目適用于本意見八(二)引導土地用途兼容復合利用條款,提高配套兼容比例。

       (三)吸引多主體參與改造

       1.政府主導改造:鎮(街道)可為投資主體組織實施統一拆遷改造工作。各鎮(街道)與土地權屬人簽訂意向征地協議,完善用地手續并落實征地補償后,涉及的土地使用權由政府依法征收。土地使用權可通過公開交易的方式出讓并確定投資主體,也可按有關政策進行協議出讓或作價出資(入股)。在征地拆遷階段政府可通過招標方式引入企業作為前期整理人承擔拆遷工作,拆遷費用和合理利潤可列入征地補償成本。

       2.社會資本合作改造:鼓勵社會資本通過收購的方式實行土地合宗、集中改造。社會資本可先行與土地權屬人簽訂收購協議,制定改造方案和征地補償方案,征得土地權屬人同意后,向區人民政府申請征地。

       3.土地權屬人自主改造:鼓勵土地權屬人采用自主改造方式,申請將集體土地轉為國有土地。政府不支付征地補償和安置費用,不再安排留用地,不需計提被征地農民養老保障資金,征收和辦理不動產權證過程中應付的稅費由土地權屬人負責。同時土地權屬人應與轄區鎮(街道)簽訂工業用地整改協議,明確升級改造開工、竣工時間和建設標準。

      (四)出讓地價優惠。將集體土地轉為國有土地后公開出讓土地的,在確定土地出讓起始價時可按不低于所在地土地等別相對應《全國工業用地出讓最低價標準》的70%執行。

      (五)實行多樣化征地補償方式

       1.明確補償內容:包括被拆遷廠房土地使用權、廠房建(構)筑物生產設備設施搬遷、拆裝費用,存貨、原材料等搬遷費用和臨時安置補助、停產停業損失等。

       2.規范搬遷補償、補助辦法:補償方式包括物業補償、貨幣補償,以物業補償為主,貨幣補償為輔。補償物業原則上為標準廠房。具體搬遷補償政策由各區人民政府結合實際情況另行制定。

     (1)物業補償:對于同意辦理征收土地手續的廠房,按廠房核定建筑面積的0.8-1.3倍進行補償,頒發不動產權證。具體計算系數根據廠房產權合法性,由投資主體與土地權屬人自行協商確定。補償的標準廠房原則上為獨立宗地,土地保留劃撥性質。原土地權屬人將物業用于非產業類經營性項目的,轄區鎮(街道)應當報區人民政府責令整改,不按要求在規定時間內整改的,收回所補償的物業。

     (2)貨幣補償:對土地使用權、建(構)筑物價值、企業搬遷和停工停產損失等費用,依法評估后確定。

     (六)專項扶持資金。區財政可設立產保區工業提升專項資金,具體資金安排、獎勵規則各區制定相關實施細則。

      十五、允許保留集體性質,自行提升改造

     (一)在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃、用地手續完善的前提下,允許土地權屬人保留集體用地性質,自行提升改造,也可以集體建設用地使用權作價出資(入股)、合作、聯營等多種形式與投資主體共同提升改造。投資主體須于集體建設用地使用權出資(入股)、合作、聯營合同簽訂之日起30日內與轄區鎮(街道)簽訂工業用地提升改造協議,并作為以后集體建設用地流轉合同的附件。

     (二)對于選擇保留集體性質的存量工業用地涉及“兩違”的,土地權屬人必須與轄區鎮(街道)簽訂整改協議,約定完善手續時間、改造時間和改造驗收標準。在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下,區人民政府可根據土地權屬人申請,按最新的年度土地變更調查成果確定報批地類補辦農用地轉用或使用未利用地審批手續,但土地權屬人必須購買區內開發的復墾指標與之掛鉤。涉及違法用地的,必須依法處理到位后,按照違法用地前的地類報批。若納入“三舊”改造范疇的,可按“三舊”改造政策完善建設用地手續。不符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的,應責其限時按相關規劃要求落實土地用途。

     (三)拒絕簽訂整改協議的“兩違”用地,或簽訂整改協議后,未按時完善用地手續、開工、竣工,或竣工驗收后未達到協議約定標準的,各職能部門按照相關法律法規或協議進行嚴肅查處,追究違法責任。

      十六、加強區級部門聯合監管

     (一)完善項目全流程監管。各區人民政府負責開展工業項目考核評價和監督管理工作,通過土地核驗、定期評估等,加強對工業用地項目的全流程監管。各項指標未達到合同和監管協議要求的,用地單位應當按照合同和監管協議約定承擔違約責任。

     (二)強化部門監管共同責任。各區職能部門提出產業類型、產業規模、建設標準、投資強度、產出效率、環保節能要求、稅收標準等關聯條件的,應及時通報自然資源部門。按照“誰提出、誰監管”的原則,由監管單位與受讓人簽訂產業項目監管協議,明確相關產業要求、違約責任,同時在出讓合同中明確開工、竣工等約定。項目竣工投產達不到約定要求的,各相關部門應按職能分工依法依約進行處置,并將監管結果函告自然資源部門。

       十七、健全項目跟蹤監管制度

      (一)簽訂產業項目履約監管協議。土地出讓合同及提升改造協議中應當約定項目開工、竣工、投產時間等內容。各區人民政府應根據土地出讓合同及提升改造協議與用地單位簽訂產業項目履約監管協議,加強項目在土地使用期限內全過程動態管理,對于違約行為嚴格按照產業項目履約監管協議進行處置。違約情節嚴重的,可解除出讓合同,收回建設用地使用權,并將違約主體列入失信名單,不得參與我市土地出讓競拍活動。用地單位應在出讓合同或提升改造協議約定的宗地開工、竣工之日起15日內告知宗地所在區自然資源局分局開工、竣工時間。開工日期以用地單位依法取得《建筑工程施工許可證》等施工批準文件后進場施工(永久性工程正式破土開槽、打永久樁開始施工)之日為準??⒐と掌谝杂玫貑挝灰婪ㄈ〉媒ㄔO項目的《建設工程規劃驗收合格證》或《建(構)筑物工程規劃條件核實意見》之日為準。

      (二)開展土地利用效率評估。分別在達產階段(達產評估)、達產后每3至5年(過程評估)、出讓年期到期前1年(到期評估)等階段,由各區人民政府組織各職能部門,依據有關法律法規規定、土地出讓合同和提升改造協議要求,實施工業用地項目土地利用效率評估。

       1、合同期內,企業因自身原因無法開發建設或運營的,可申請解除土地出讓合同。經土地出讓人同意,可按照約定終止合同,收回建設用地使用權,返還剩余年期土地出讓價款;對地上建筑物可采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置,并應在土地出讓合同中予以約定。

       2、出于企業自身原因,取得土地使用權超過合同約定時間開工、竣工的,不再享受土地優惠政策,由政府收回出讓地價優惠、資金補助、建筑指標放寬等政策性補助,并按相關出讓合同、監管協議等的約定要求追究違約責任。

       3、工業用地供應后,經認定為閑置土地的,按照國土資源部《閑置土地處置辦法》(國土資源部第53號令)的規定進行處置。

       十八、附則

      (一)本意見自2020年7月17日起實施。本市之前相關政策文件與本意見有不一致或抵觸的,以本意見為準,法律、法規、規章及上級機關另有規定的除外。

      (二)本意見由市自然資源局負責解釋,自施行之日起,有效期5年。

佛山市自然資源局

2020年6月15日


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